Türkiye'de Konut Projelerinde Sosyoekonomik Değişimlerin Etkisi
Türkiye'de Konut Projelerinde Sosyoekonomik Değişimlerin Etkisi
Türkiye’de sosyoekonomik değişimler, konut projelerinde önemli etkiler yarattı. Alım gücünün azalması, boşanmaların artması ve üniversite öğrencilerinin daha küçük evlere olan talebi, konut metrekarelerinin son 18 yılda 31 metrekare düşmesine neden oldu. Hanelerde ortalama kişi sayısı 4 kişiden 3’e düşerken, daire büyüklükleri de 127’den 96 metrekareye geriledi. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2023 yılında 173 bin 342 olan boşanmalar, 2024’te 187 bin 343’e çıktı. Boşanma hızı 2,03’ten 2,19’a yükseldi.
Boşanma Oranları ve Daire Büyüklükleri
İstanbul Gayrimenkul Değerleme (İGD) çalışmasına göre, 2021 yılında ortalama 112,4 metrekare olan daire büyüklükleri, 2023 yılında 97,8 metrekareye, 2024 yılında ise 96,4’e geriledi. Böylelikle son 4 yılda daireler ortalama 16 metrekare küçüldü. Boşanma oranlarındaki artış, tek kişilik hanelerin sayısını artırdı. Türkiye’de hanelerin yüzde 18’i tek kişilik hanelerden oluşmaktadır.
Bu durum, konut talebinin değişmesine yol açtı. Hanelerdeki kişi sayısının azalması, daha küçük dairelere olan talebi artırdı. Ayrıca, konut projelerinde daire büyüklüklerinin küçülmesi, sektördeki gelişmeleri de etkiledi. Hane halkı büyüklüğünün 4’ten 3 kişiye düşmesi, konut üretiminde değişikliklere neden oldu.
Müstakil Evlerdeki Artış
Apartman daireleri son 18 yılda yaklaşık 31 metrekare küçülmesine karşın, müstakil evlerde 43 metrekarelik bir artış gözlemlendi. Müstakil evlerin ortalama büyüklüğü 169 metrekareden 212 metrekareye çıktı. Tüketicilerin arsadan ev sahipliğine yönelmesi, müstakil yapılara olan talebi artırdı. Bu durum, konuta erişimin zorlaşmasıyla ilişkilendirilmektedir.
İstanbul Gayrimenkul Değerleme Kurucu Ortak Ahmet Büyükduman, “Ancak son üç yılda daire büyüklüğündeki değişimi hane halkının küçülmesiyle açıklamak pek mümkün değil” diyerek, konuta erişimin güçleşmesinin geliştiricileri daha küçük konut üretimine yönlendirdiğini belirtti. Müstakil konutların büyüklüklerinin artması, gelir dağılımındaki bozulmayı da ima etmektedir.
Sosyolojik ve Ekonomik Etkiler
Büyükduman, sosyolojik süreçlerin konut büyüklükleri üzerindeki etkisini vurguladı. Türkiye’de hane halkı büyüklüğü küçülüyor. Ortalama hane halkı 3,1 kişi olarak belirlenirken, bu durum Avrupa’da 1,8 olarak kaydedilmektedir. İkinci neden ise stagflasyon olarak açıklanmaktadır. Enflasyonist ortamda fiyat artırmak istemeyen müteahhitler, maliyetlerin artmasıyla daire büyüklüklerini küçültmektedir.
Örneğin, 120 metrekare bir daire 6 milyona mal olurken, satılmakta zorlanıldığında 100 metrekareye düşürülüp fiyatı 5 milyona ya da 80 metrekareye düşürüp 4 milyona satılmaktadır. Bu durum, tüketicilerin daha düşük dairelere yönelmesine ve müteahhitlerin de daha küçük daire tiplerine yönelmesine neden olmaktadır.
Müteahhitlerin Talepleri
Mimar Dr. Ahmet Erkutoğlu, geçmişte 3 + 1’in altında daire inşa edilmediğini, ancak son yıllarda bu durumun değiştiğini ifade etti. Bugün büyük bir konut projesinin yüzde 30’u 1 + 1, yüzde 40’ı 2 + 1, yüzde 25’i 3 + 1, yüzde 5’i de 4 + 1 ve üzerindeki dairelerden oluşmaktadır. Müteahhitlerden gelen talepler, küçük dairelerin daha kolay satılmasından kaynaklanmaktadır.
Ekonomik şartların alım gücünü zayıflatması, üniversite öğrencilerinin talepleri ve boşanmaların artması, tek başına yaşam tercihlerini artırmaktadır. Bu durum, 1 + 1 ve 2 + 1 dairelere olan talebi yükseltmektedir. Fiyat farkları da göz önünde bulundurulmalıdır. 1 + 1 daireler ortalama 5-6 milyon TL, 2 + 1 daireler 9-10 milyon TL, 3 + 1 daireler ise 14-15 milyon TL arasında değişmektedir.